(0015-HUKUM) SKRIPSI PEMBATALAN PERJANJIAN JUAL BELI TANAH AKIBAT ADANYA PENIPUAN DATA DI HADAPAN NOTARIS BERDASARKAN PUTUSAN PERDATA NO. 161/PDT.G/2007 PN MDN
A. Pengertian Perjanjian Jual-Beli
Pasal 1457 KUHP menyatakan jual beli adalah suatu persetujuan yang mana apabila dikaitkan dengan Pasal 1313 KUHPerdata suatu persetujuan adalah suatu perbuatan dengan mana salah satu (satu orang) atau lebih mengaitkan dirinya terhadap satu orang atau lebih. Dengan mana pihak yang satu mengaitkan
dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.
Menurut M.Yahya Harahap terhadap perjanjian atau verbintenis mengandung pengertian suatu hubungan hukum kekayaan/harta benda antara dua orang/lebih yang memberikan kekuatan hak pada satu pihak untuk memperoleh prestasi dan sekaligus mewajibkan pihak lain menunaikan prestasi s.
Dari rumusan diatas, dapat dilihat bahwa perikatan merupakan hubungan hukum antara dua orang (pihak) atau lebih dalam kehidupan manusia dalam bermasyarakat, dimana hukum itu meletakkan hak-hak dan kewajiban-kewajiban di masing-masing pihak.
Pada dasarnya terdapat perbedaan antara perjanjian dan kontrak. Istilah kontrak berasal dari bahasa Inggris, yaitu contracts. Pengertian perjanjian atau kontrak diatur dalam Pasal 1313 KUHPerdata. Pasal 1313 KUHPerdata berbunyi: "Perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu pihak atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih."
Defmisi perjanjian dalam Pasal 1313 ini adalah
1. tidak jelas, karena setiap perbuatan dapat disebut perjanjian,
2. tidak tampak asas konsensualisme,dan
3. bersifat dualisme
Tidak jelasnya definisi ini disebabkan dalam rumusan tersebut hanya disebutkan perbuatan saja. Maka yang bukan perbuatan hukum pun disebut dengan perjanjian. Untuk memperjelas pengertian itu maka harus dicari dalam doktrin. Jadi, menurut doktrin (teori lama) yang disebut perjanjian adalah "Perbuatan hukum berdasarkan kata sepakat untuk menimbulkan akibat hukum." Definisi ini, telah tampak adanya asas konsensualisme dan timbulnya akibat hukum (tumbuh/lenyapnya hak dan kewajiban). Unsur-unsur perjanjian, menurut teori lama adalah sebagai berikut:
1. adanya perbuatan hukum
2. persesuaian pernyataan kehendak dari beberapa orang
3. persesuaian kehendak harus dipublikasikan/dinyatakan
4. perbuatan hukum terjadi karena kerja sama antara dua orang atau lebih
5. pernyataan kehendak (wilsverklaring) yang sesuai harus saling bergantung satu sama lain
6. kehendak ditunjukkan untuk menimbulkan akibat hukum
7. akibat hukum itu untuk kepentingan yang satu atas beban yang lain atau timbal balik, dan
8. persesuaian kehendak harus dengan mengingat peraturan perundang-undangan.
Menurut teori baru yang dikemukakan oleh Van Dunne, yang diartikan dengan perjanjian adalah "Suatu hubungan hukum antara dua pihak atau lebih berdasarkan kata sepakat untuk menimbulkan akibat hukum." Teori baru tersebut tidak hanya melihat perjanjian semata-mata, tetapi juga harus dilihat perbuatan sebelumnya atau yang mendahuluinya. Ada tiga tahap dalam membuat perjanjian, menurut teori bam, yaitu:
1. tahap pracontractual, yaitu adanya penawaran dan penerimaan;
2. tahap contractual, yaitu adanya persesuaian pernyataan kehendak antara para pihak;
3. tahap post contractual, yaitu pelaksanaan perjanjian.
Charless L. Knapp dan Nathan M. Crystal mengatakan contract is: An agreement between two or more persons not marely a share belief, but common understanding as to something that is to be done in the future by one or both of them (Charless L. Knapp dan Nathan M. Crystal 1993:2). Artinya kontrak adalah suatu persetujuan antara dua orang atau lebih tidak hanya memberikan kepercayaan, tetapi secara bersama saling pengertian untuk melakukan sesuatu pada masa mendatang oleh seseorang atau keduanya dari mereka." Pendapat ini tidak hanya mengkaji definisi kontrak, tetapi ia juga menentukan unsur-unsur yang harus dipenuhi supaya suatu transaksi dapat disebut kontrak ada tiga unsur kontrak, yaitu:
1. The agreement fact between the parties (adanya kesepakatan tentang fakta antara kedua belah pihak)
2. The agreement as writen (persetujuan dibuat secara tertulis)
3. The set of rights and duties created by (1) and (2), (adanya orang yang berhak dan berkewajiban untuk membuat: (1) kesepakatan dan (2) persetujuan tertulis
Di dalam Black's Law Dictionary, yang diartikan dengan contract is an agreemant between two or more person which creates an obligation to do or not to do particular thing. Artinya, kontak adalah suatu persetujuan antara dua orang atau lebih, di mana menimbulkan sebuah kewajiban untuk melakukan atau tidak melakukan sesuatu secara sebagian. (Black's Law Dictionary, 1979:291)
Pada umumnya perjanjian tidak terikat kepada suatu bentuk tertentu dapat dibuat secara lisan dan andai kata dibuat ditulis maka perjanjian itu bersifat sebagai alat pembuktian apabila terjadi perselisihan.Yang mana untuk sahnya suatu perjanjian menurut Pasal 1320 KUHPerdata, haruslah memenuhi syarat sebagai berikut:
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. Suatu hal tertentu;
4. Suatu sebab yang halal.
Kedua syarat yang pertama dinamakan syarat subyektif, karena kedua syarat tersebut mengenai subjek perjanjian. Sedangkan kedua syarat terakhir disebut syarat objektif karena mengenai objek dari pengikatan.
1. Syarat Subjektif
Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya dengan diberlakukannya kata sepakat mengadakan perjanjian, maka bahwa kedua belah pihak haruslah mempunyai kebebasan kehendak. Para pihak tidak mendapat suatu tekanan yang mengakibatkan adanya "cacat" bagi perwujudan kehendak tersebut. Pengertian sepakat dilukiskan sebagai pernyataan kehendak yang disetujui antara para pihak.
a. Selalu dipertanyakan saat-saat terjadinya perjanjian antara pihak. Mengenai hal ini ada beberapa ajaran yaitu:
(1) Teori kehendak (wilstheorie) mengajarkan bahwa kesepakatan terjadi pada saat kehendak pihak penerima dinyatakan, misalnya dengan menulis surat.
(2) Teori pengiriman (verzedtheorie) mengajarkan bahwa kesepakatan terjadi pada saat kehendak yang dinyatakan itu dikirim oleh pihak yang menerima tawaran.
(3) Teori pengetahuan (verzendtheorie) mengajarkan bahwa pihak yang menawarkan seharusnya sudah mengetahui bahwa tawarannya diterima.
(4) Teori kepercayaan (vertrouwenstheorie) mengajarkan bahwa kesepakatan itu terjadi pada saat pernyataan kehendak dianggap layak diterima oleh pihak yang menawarkan
b. Cacat Syarat Subjektif
Pasal 1321 KUHPerdata:
"Tidak ada sepakat yang sah apabila sepakat itu diberikan karena kekhilafan, atau diperolehnya dengan paksaan atau penipuan." Pasal 1322 KUHPerdata: "Kekhilafan" tidak mengakibatkan batalnya suatu persetujuan selainnya apabila kekhilafan itu terjadi mengenai hakikat barang yang menjadi pokok persetujuan."
"Kekhilafan" tidak menjadi sebab kebatalan, jika kekhilafan itu hanya terjadi mengenai dirinya orang dengan siapa seorang bermaksud membuat suatu persetujuan, kecuali jika persetujuan itu telah dibuat terutama karena mengingat dirinya orang tersebut."
1) Kekhilafan (kesesatan)
(a) error in persona
Kekhilafan dibedakan dalam kekhilafan mengenai orangnya dinamakan error ini persona, dan kesesatan mengenai hakikat barangnya dinamakan error in substantif. Contoh dari error in persona, ialah perjanjian yang dibuat oleh seseorang dengan seseorang biduanita terkenal, ternyata kemudian dibuatnya dengan biduanita tidak terkenal, tetapi namanya sama.
(b) error in substansi
Maksudnya ialah bahwa kesesatan itu adalah mengenai sifat benda, yang merupakan alasan yang sesungguhnya bagi kedua belah pihak, untuk mengadakan perjanjian misalnya, seseorang yang beranggapan bahwa ia membeli lukisan Basuki Abdullah, kemudian mengetahui bahwa lukisan yang dibelinya itu adalah sebuah tiruan.
BAB II
GAMBARAN UMUM PERJANJIAN JUAL - BELI MENURUT KUHP
Pasal 1457 KUHP menyatakan jual beli adalah suatu persetujuan yang mana apabila dikaitkan dengan Pasal 1313 KUHPerdata suatu persetujuan adalah suatu perbuatan dengan mana salah satu (satu orang) atau lebih mengaitkan dirinya terhadap satu orang atau lebih. Dengan mana pihak yang satu mengaitkan
dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.
Menurut M.Yahya Harahap terhadap perjanjian atau verbintenis mengandung pengertian suatu hubungan hukum kekayaan/harta benda antara dua orang/lebih yang memberikan kekuatan hak pada satu pihak untuk memperoleh prestasi dan sekaligus mewajibkan pihak lain menunaikan prestasi s.
Dari rumusan diatas, dapat dilihat bahwa perikatan merupakan hubungan hukum antara dua orang (pihak) atau lebih dalam kehidupan manusia dalam bermasyarakat, dimana hukum itu meletakkan hak-hak dan kewajiban-kewajiban di masing-masing pihak.
Pada dasarnya terdapat perbedaan antara perjanjian dan kontrak. Istilah kontrak berasal dari bahasa Inggris, yaitu contracts. Pengertian perjanjian atau kontrak diatur dalam Pasal 1313 KUHPerdata. Pasal 1313 KUHPerdata berbunyi: "Perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu pihak atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih."
Defmisi perjanjian dalam Pasal 1313 ini adalah
1. tidak jelas, karena setiap perbuatan dapat disebut perjanjian,
2. tidak tampak asas konsensualisme,dan
3. bersifat dualisme
Tidak jelasnya definisi ini disebabkan dalam rumusan tersebut hanya disebutkan perbuatan saja. Maka yang bukan perbuatan hukum pun disebut dengan perjanjian. Untuk memperjelas pengertian itu maka harus dicari dalam doktrin. Jadi, menurut doktrin (teori lama) yang disebut perjanjian adalah "Perbuatan hukum berdasarkan kata sepakat untuk menimbulkan akibat hukum." Definisi ini, telah tampak adanya asas konsensualisme dan timbulnya akibat hukum (tumbuh/lenyapnya hak dan kewajiban). Unsur-unsur perjanjian, menurut teori lama adalah sebagai berikut:
1. adanya perbuatan hukum
2. persesuaian pernyataan kehendak dari beberapa orang
3. persesuaian kehendak harus dipublikasikan/dinyatakan
4. perbuatan hukum terjadi karena kerja sama antara dua orang atau lebih
5. pernyataan kehendak (wilsverklaring) yang sesuai harus saling bergantung satu sama lain
6. kehendak ditunjukkan untuk menimbulkan akibat hukum
7. akibat hukum itu untuk kepentingan yang satu atas beban yang lain atau timbal balik, dan
8. persesuaian kehendak harus dengan mengingat peraturan perundang-undangan.
Menurut teori baru yang dikemukakan oleh Van Dunne, yang diartikan dengan perjanjian adalah "Suatu hubungan hukum antara dua pihak atau lebih berdasarkan kata sepakat untuk menimbulkan akibat hukum." Teori baru tersebut tidak hanya melihat perjanjian semata-mata, tetapi juga harus dilihat perbuatan sebelumnya atau yang mendahuluinya. Ada tiga tahap dalam membuat perjanjian, menurut teori bam, yaitu:
1. tahap pracontractual, yaitu adanya penawaran dan penerimaan;
2. tahap contractual, yaitu adanya persesuaian pernyataan kehendak antara para pihak;
3. tahap post contractual, yaitu pelaksanaan perjanjian.
Charless L. Knapp dan Nathan M. Crystal mengatakan contract is: An agreement between two or more persons not marely a share belief, but common understanding as to something that is to be done in the future by one or both of them (Charless L. Knapp dan Nathan M. Crystal 1993:2). Artinya kontrak adalah suatu persetujuan antara dua orang atau lebih tidak hanya memberikan kepercayaan, tetapi secara bersama saling pengertian untuk melakukan sesuatu pada masa mendatang oleh seseorang atau keduanya dari mereka." Pendapat ini tidak hanya mengkaji definisi kontrak, tetapi ia juga menentukan unsur-unsur yang harus dipenuhi supaya suatu transaksi dapat disebut kontrak ada tiga unsur kontrak, yaitu:
1. The agreement fact between the parties (adanya kesepakatan tentang fakta antara kedua belah pihak)
2. The agreement as writen (persetujuan dibuat secara tertulis)
3. The set of rights and duties created by (1) and (2), (adanya orang yang berhak dan berkewajiban untuk membuat: (1) kesepakatan dan (2) persetujuan tertulis
Di dalam Black's Law Dictionary, yang diartikan dengan contract is an agreemant between two or more person which creates an obligation to do or not to do particular thing. Artinya, kontak adalah suatu persetujuan antara dua orang atau lebih, di mana menimbulkan sebuah kewajiban untuk melakukan atau tidak melakukan sesuatu secara sebagian. (Black's Law Dictionary, 1979:291)
Pada umumnya perjanjian tidak terikat kepada suatu bentuk tertentu dapat dibuat secara lisan dan andai kata dibuat ditulis maka perjanjian itu bersifat sebagai alat pembuktian apabila terjadi perselisihan.Yang mana untuk sahnya suatu perjanjian menurut Pasal 1320 KUHPerdata, haruslah memenuhi syarat sebagai berikut:
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. Suatu hal tertentu;
4. Suatu sebab yang halal.
Kedua syarat yang pertama dinamakan syarat subyektif, karena kedua syarat tersebut mengenai subjek perjanjian. Sedangkan kedua syarat terakhir disebut syarat objektif karena mengenai objek dari pengikatan.
1. Syarat Subjektif
Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya dengan diberlakukannya kata sepakat mengadakan perjanjian, maka bahwa kedua belah pihak haruslah mempunyai kebebasan kehendak. Para pihak tidak mendapat suatu tekanan yang mengakibatkan adanya "cacat" bagi perwujudan kehendak tersebut. Pengertian sepakat dilukiskan sebagai pernyataan kehendak yang disetujui antara para pihak.
a. Selalu dipertanyakan saat-saat terjadinya perjanjian antara pihak. Mengenai hal ini ada beberapa ajaran yaitu:
(1) Teori kehendak (wilstheorie) mengajarkan bahwa kesepakatan terjadi pada saat kehendak pihak penerima dinyatakan, misalnya dengan menulis surat.
(2) Teori pengiriman (verzedtheorie) mengajarkan bahwa kesepakatan terjadi pada saat kehendak yang dinyatakan itu dikirim oleh pihak yang menerima tawaran.
(3) Teori pengetahuan (verzendtheorie) mengajarkan bahwa pihak yang menawarkan seharusnya sudah mengetahui bahwa tawarannya diterima.
(4) Teori kepercayaan (vertrouwenstheorie) mengajarkan bahwa kesepakatan itu terjadi pada saat pernyataan kehendak dianggap layak diterima oleh pihak yang menawarkan
b. Cacat Syarat Subjektif
Pasal 1321 KUHPerdata:
"Tidak ada sepakat yang sah apabila sepakat itu diberikan karena kekhilafan, atau diperolehnya dengan paksaan atau penipuan." Pasal 1322 KUHPerdata: "Kekhilafan" tidak mengakibatkan batalnya suatu persetujuan selainnya apabila kekhilafan itu terjadi mengenai hakikat barang yang menjadi pokok persetujuan."
"Kekhilafan" tidak menjadi sebab kebatalan, jika kekhilafan itu hanya terjadi mengenai dirinya orang dengan siapa seorang bermaksud membuat suatu persetujuan, kecuali jika persetujuan itu telah dibuat terutama karena mengingat dirinya orang tersebut."
1) Kekhilafan (kesesatan)
(a) error in persona
Kekhilafan dibedakan dalam kekhilafan mengenai orangnya dinamakan error ini persona, dan kesesatan mengenai hakikat barangnya dinamakan error in substantif. Contoh dari error in persona, ialah perjanjian yang dibuat oleh seseorang dengan seseorang biduanita terkenal, ternyata kemudian dibuatnya dengan biduanita tidak terkenal, tetapi namanya sama.
(b) error in substansi
Maksudnya ialah bahwa kesesatan itu adalah mengenai sifat benda, yang merupakan alasan yang sesungguhnya bagi kedua belah pihak, untuk mengadakan perjanjian misalnya, seseorang yang beranggapan bahwa ia membeli lukisan Basuki Abdullah, kemudian mengetahui bahwa lukisan yang dibelinya itu adalah sebuah tiruan.