( 0016-HUKUM ) SKRIPSI PEMBATALAN SERTIFIKAT HAK ATAS TANAH OLEH PENGADILAN TUN SEBAGAI BENTUK PENYELESAIAN SENGKETA KEPEMILIKAN GANDA
1. Proses Pendaftaran Tanah
a. Sistem Layanan Pendaftaran Tanah salah!!!!
Penulis akan menjelaskan mengenai bagaimana proses pendaftaran tanah di Indonesia, yang bertujuan untuk menjamin kepastian hukum di seluruh wilayah Republik Indonesia. Menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dalam UU nomor 5 Tahun 1960 jo PP nomor 24 Tahun 1997. Pengurusan surat tanah berupa sertifikat dapat ditempuh melalui proses pendaftaran tanah di Kantor Pertanahan terkait. Dalam proses pendaftaran kepemilikan hak atas tanah, Badan Pertanahan Nasional (BPN) telah menentukan sistem pelayanan atau mekanisme pendaftaran pada kantor pertanahan, tujuannya agar proses pendaftaran itu dapat lebih efektif dan efisien, yang merupakan pelaksanaan dari instruksi Menteri Negara/Kepala BPN memberlakukan sistem loket, yaitu terdiri dari :
1) Loket I : Informasi Pelayanan
Loket I memberikan informasi, arahan serta gambaran tentang bentuk layanan Kantor Pertanahan terhadap publik. Pada loket ini, pemohon atau pendaftar dapat mengakses informasi tentang Tata Usaha Layanan Kantor Pertanahan, perihal hukum dan hak atas tanah, pengukuran dan pendaftaran tanah, pengaturan penguasaan tanah, pendayagunaan tanah, maupun pengendalian pertanahan dan pemberdayaan masyarakat. Untuk permohonan resmi, pemohon atau pendaftar sebaiknya mengajukan permohonan tertulis, dengan mencantumkan dan/atau melampirkan identitas pemohon. Termasuk melengkapi jenis informasi yang dimintakan tersebut.
2) Loket II : Penyerahan Dokumen Permohonan
Pemohon/pendaftar dapat mengajukan permohonan pendaftaran hak atas tanah melalui loket ini. Dalam formulir permohonan itu, biasanya berisi daftar isian tentang :
a. Identitas diri atau kuasa pemohon/pendaftar hak atas tanah.
b. Jenis layanan dari Kantor Pertanahan; seperti pengukuran, pendaftaran pertama kali, pendaftaran hak milik satuan rumah susun, pendaftaran tanah wakaf, pendaftaran peralihan hak, warisan, pendaftaran hak tanggungan, dan sebagainya.
c. Data fisik letak tanah yang dimohonkan/ingin didaftarkan.
d. Lampiran kelengkapan administrasi, sesuai dengan bentuk layanan yang dimohonkan. Untuk permohonan layanan pendaftaran hak atas tanah, biasanya diperlukan lampiran: fotokopi KTP atau identitas pemohon/pendaftar, kemudian bukti asal perolehan hak atas tanah seperti Akta Jual-Beli, keterangan waris, Bukti Pembayaran Pajak/SPPT dan PBB terakhir, lalu keterangan bukti milik, misalnya letter C, letter E, Sertifikat Hak Milik Asli dari penjual, dan sebagainya. Penerimaan permohonan pendaftaran kepemilikan hak atas tanah, oleh petugas Loket II akan ditindaklanjuti dengan pemeriksaan kelengkapan berkas. Apabila berkas dinilai tidak lengkap, maka akan dikembalikan kepada pemohon/pendaftar, untuk selanjutnya dilengkapi. Dinilai dari berkas pemohon sudah lengkap, maka petugas Loket II akan menerbitkan Surat Tanda Terima Berkas Permohonan, lalu memberikan rincian biaya yang harus dibayarkan oleh pemohon/pendaftar.
3) Loket III : Penyerahan Biaya/pembayaran
Setelah menerima Surat Tanda Terima berkas Permohonan dan perincian biaya yang harus dibayar, maka selanjutnya pemohon/pendaftar dapat melakukan pembayaran di Loket III. Petugas Loket III, setelah menerima pembayaran dari pemohon/pendaftar akan menerbitkan Tanda Bukti Pendaftaran dan Pembayaran, yang nantinya akan dipergunakan oleh pemohon/pendaftar untuk mengambil sertifikat bukti kepemilikan hak atas tanah yang didaftarkan.
4) Loket IV : Penyerahan produk
Setelah menerima Tanda Bukti Pendaftaran dan Pembayaran, pemohon/pendaftar diharapkan menunggu proses pendaftaran tanah, yang biasanya diawali dengan pengukuran pemetaan serta pembukaan data fisik tanah. Selanjutnya data fisik dan yuridis tanah tersebut akan dijadikan sebagai dasar pendaftaran hak atas tanah, serta peralihan hak-hak atas tanah yang didaftarkan.
Sebaiknya pemohon/pendaftar, ketika meminta informasi tentang prosedur dan proses pendaftaran tanah di Loket I, juga menanyakan mengenai lama waktu proses pendaftaran tanah. Itu penting ditanyakan, agar pemohon/pendaftar dapat mempersiapkan segala sesuatu yang dibutuhkan kedepan, termasuk memperhitungkan jangka waktu pengambilan sertifikat (surat tanah) bukti kepemilikan hak atas tanah yang didaftarkan.
Perlu diperhatikan oleh pemohon, bahwa dalam proses Pendaftaran Tanah ada tahapan pengumuman perihal pemohonan/pendaftaran hak atas tanah yang memberikan kesempatan kepada pihak-pihak berkepentingan untuk mengajukan keberatan, gugatan dan sanggahan atas kebenaran fisik maupun yuridis dari pemohonan/pendaftaran hak atas tanah yang diproses oleh Kantor Pertanahan.26
b. Persiapan Pendaftaran Tanah
Mekanisme pendaftaran tanah di Indonesia menganut sistem negatif yang bertendens positif. Negatif artinya, Negara tidak menjamin secara mutlak data yang tercantum di dalam pendaftaran tanah. Ini paling tidak merujuk pada ketentuan PP nomor 24 Tahun 1997 yang menjelaskan bahwa, dalam pendaftaran tanah masih dimungkinkan adanya komplain, gugatan maupun bantahan oleh pihak ketiga terhadap hak atas tanah yang didaftarkan oleh pihak pemohon/pendaftar hak atas tanah. Sedangkan positif artinya, meskipun kebenaran data tidak dijamin secara mutlak, namun pemerintah tetap memberikan kedudukan yang kuat terhadap data tanah yang telah terdaftar tersebut, sehingga memiliki nilai pembuktian yang kuat pula. Selama belum ada pembuktian lain atas komplain atau gugatan yang di ajukan, maka nama yang tercantum dalam daftar dimaksud, dianggap sebagai satu-satunya pihak pemilik tanah yang bersangkutan.
Hal-hal yang perlu dipersiapkan oleh pemohon/pendaftar dalam proses pendaftaran tanah adalah :
1) Bukti Indentitas Diri Pemohon dan Identitas Pemilik Asal Hak atas Tanah yang Didaftarkan. Hal ini terkait dengan penelusuran kepemilikan hak atas tanah, serta kewenangan untuk mengalihkan hak atas tanah tersebut. Yang paling lazim digunakan sebagai bukti identitas diri, dari subjek :
a) Perseorangan seperti Kartu Tanda Penduduk (KTP).
b) Badan hukum, didasarkan pada Akta Pendirian Badan Hukum atau Perusahaan (corporate) yang telah disahkan.
c) Jika permohonan/pendaftaran menggunakan kuasa, maka surat kuasa juga diperlukan, disamping KTP dari pemohon/pendaftar sendiri.
26 Eko Yulian Isnur. Tata Car a Mengurus Surat-surat Rumah dan Tanah, ( Yogyakarta: Pustaka Yustisia
2) Kelengkapan Bukti Asal Usul atau Riwayat Tanah
Dalam pengurusan surat kepemilikan hak atas tanah maupun bangunan untuk rumah tinggal atau tempat usaha, diperlukan bukti-bukti tentang riwayat atau asal-usul tanah dan rumah yang dimintakan bukti surat kepemilikannya tersebut. Asal-usul atau riwayat tanah dapat berupa hak turun menurun karena waris, atau bukti peralihan hak karena sebab hibah, jual beli, sewa tanah atau bahkan pemberian hak dari Negara.
Pembuktian Hak Atas Tanah Baru ditempuh dengan mekanisme sebagai berikut :
a) Hak Atas Tanah Baru berdasarkan pada pemberian hak oleh Negara, atau
peralihan hak dari pihak lain, yang dibuktikan dengan :
a) Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang memberikan hak kepada yang bersangkutan, menurut ketentuan berlaku, apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah Negara atau tanah Hak
Pengelolaan.
b) Asli akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang memuat tentang pemberian hak tersebut, oleh pemegang Hak Milik kepada penerima hak yang bersangkutan, apabila mengenai Hak Guna Bangunan dan
Hak Pakai atas tanah Hak Milik.
b) Hak Pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian Hak Pengelolaan oleh pejabat berwenang.
c) Tanah Wakaf dibuktikan dengan Akta Ikrar Wakaf.
d) Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dibuktikan dengan Akta Pemisahan.
e) Pemberian Hak Tanggungan dibuktikan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan.
Sedangkan untuk hak atas tanah lama, pembuktian nya adalah sebagi berikut :
a) Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama harus dibuktikan dengan bukti-bukti tertulis, keterangan saksi
BAB II
TINJAUAN UMUM MENGENAI PEMBATALAN SERTIFIKAT
a. Sistem Layanan Pendaftaran Tanah salah!!!!
Penulis akan menjelaskan mengenai bagaimana proses pendaftaran tanah di Indonesia, yang bertujuan untuk menjamin kepastian hukum di seluruh wilayah Republik Indonesia. Menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dalam UU nomor 5 Tahun 1960 jo PP nomor 24 Tahun 1997. Pengurusan surat tanah berupa sertifikat dapat ditempuh melalui proses pendaftaran tanah di Kantor Pertanahan terkait. Dalam proses pendaftaran kepemilikan hak atas tanah, Badan Pertanahan Nasional (BPN) telah menentukan sistem pelayanan atau mekanisme pendaftaran pada kantor pertanahan, tujuannya agar proses pendaftaran itu dapat lebih efektif dan efisien, yang merupakan pelaksanaan dari instruksi Menteri Negara/Kepala BPN memberlakukan sistem loket, yaitu terdiri dari :
1) Loket I : Informasi Pelayanan
Loket I memberikan informasi, arahan serta gambaran tentang bentuk layanan Kantor Pertanahan terhadap publik. Pada loket ini, pemohon atau pendaftar dapat mengakses informasi tentang Tata Usaha Layanan Kantor Pertanahan, perihal hukum dan hak atas tanah, pengukuran dan pendaftaran tanah, pengaturan penguasaan tanah, pendayagunaan tanah, maupun pengendalian pertanahan dan pemberdayaan masyarakat. Untuk permohonan resmi, pemohon atau pendaftar sebaiknya mengajukan permohonan tertulis, dengan mencantumkan dan/atau melampirkan identitas pemohon. Termasuk melengkapi jenis informasi yang dimintakan tersebut.
2) Loket II : Penyerahan Dokumen Permohonan
Pemohon/pendaftar dapat mengajukan permohonan pendaftaran hak atas tanah melalui loket ini. Dalam formulir permohonan itu, biasanya berisi daftar isian tentang :
a. Identitas diri atau kuasa pemohon/pendaftar hak atas tanah.
b. Jenis layanan dari Kantor Pertanahan; seperti pengukuran, pendaftaran pertama kali, pendaftaran hak milik satuan rumah susun, pendaftaran tanah wakaf, pendaftaran peralihan hak, warisan, pendaftaran hak tanggungan, dan sebagainya.
c. Data fisik letak tanah yang dimohonkan/ingin didaftarkan.
d. Lampiran kelengkapan administrasi, sesuai dengan bentuk layanan yang dimohonkan. Untuk permohonan layanan pendaftaran hak atas tanah, biasanya diperlukan lampiran: fotokopi KTP atau identitas pemohon/pendaftar, kemudian bukti asal perolehan hak atas tanah seperti Akta Jual-Beli, keterangan waris, Bukti Pembayaran Pajak/SPPT dan PBB terakhir, lalu keterangan bukti milik, misalnya letter C, letter E, Sertifikat Hak Milik Asli dari penjual, dan sebagainya. Penerimaan permohonan pendaftaran kepemilikan hak atas tanah, oleh petugas Loket II akan ditindaklanjuti dengan pemeriksaan kelengkapan berkas. Apabila berkas dinilai tidak lengkap, maka akan dikembalikan kepada pemohon/pendaftar, untuk selanjutnya dilengkapi. Dinilai dari berkas pemohon sudah lengkap, maka petugas Loket II akan menerbitkan Surat Tanda Terima Berkas Permohonan, lalu memberikan rincian biaya yang harus dibayarkan oleh pemohon/pendaftar.
3) Loket III : Penyerahan Biaya/pembayaran
Setelah menerima Surat Tanda Terima berkas Permohonan dan perincian biaya yang harus dibayar, maka selanjutnya pemohon/pendaftar dapat melakukan pembayaran di Loket III. Petugas Loket III, setelah menerima pembayaran dari pemohon/pendaftar akan menerbitkan Tanda Bukti Pendaftaran dan Pembayaran, yang nantinya akan dipergunakan oleh pemohon/pendaftar untuk mengambil sertifikat bukti kepemilikan hak atas tanah yang didaftarkan.
4) Loket IV : Penyerahan produk
Setelah menerima Tanda Bukti Pendaftaran dan Pembayaran, pemohon/pendaftar diharapkan menunggu proses pendaftaran tanah, yang biasanya diawali dengan pengukuran pemetaan serta pembukaan data fisik tanah. Selanjutnya data fisik dan yuridis tanah tersebut akan dijadikan sebagai dasar pendaftaran hak atas tanah, serta peralihan hak-hak atas tanah yang didaftarkan.
Sebaiknya pemohon/pendaftar, ketika meminta informasi tentang prosedur dan proses pendaftaran tanah di Loket I, juga menanyakan mengenai lama waktu proses pendaftaran tanah. Itu penting ditanyakan, agar pemohon/pendaftar dapat mempersiapkan segala sesuatu yang dibutuhkan kedepan, termasuk memperhitungkan jangka waktu pengambilan sertifikat (surat tanah) bukti kepemilikan hak atas tanah yang didaftarkan.
Perlu diperhatikan oleh pemohon, bahwa dalam proses Pendaftaran Tanah ada tahapan pengumuman perihal pemohonan/pendaftaran hak atas tanah yang memberikan kesempatan kepada pihak-pihak berkepentingan untuk mengajukan keberatan, gugatan dan sanggahan atas kebenaran fisik maupun yuridis dari pemohonan/pendaftaran hak atas tanah yang diproses oleh Kantor Pertanahan.26
b. Persiapan Pendaftaran Tanah
Mekanisme pendaftaran tanah di Indonesia menganut sistem negatif yang bertendens positif. Negatif artinya, Negara tidak menjamin secara mutlak data yang tercantum di dalam pendaftaran tanah. Ini paling tidak merujuk pada ketentuan PP nomor 24 Tahun 1997 yang menjelaskan bahwa, dalam pendaftaran tanah masih dimungkinkan adanya komplain, gugatan maupun bantahan oleh pihak ketiga terhadap hak atas tanah yang didaftarkan oleh pihak pemohon/pendaftar hak atas tanah. Sedangkan positif artinya, meskipun kebenaran data tidak dijamin secara mutlak, namun pemerintah tetap memberikan kedudukan yang kuat terhadap data tanah yang telah terdaftar tersebut, sehingga memiliki nilai pembuktian yang kuat pula. Selama belum ada pembuktian lain atas komplain atau gugatan yang di ajukan, maka nama yang tercantum dalam daftar dimaksud, dianggap sebagai satu-satunya pihak pemilik tanah yang bersangkutan.
Hal-hal yang perlu dipersiapkan oleh pemohon/pendaftar dalam proses pendaftaran tanah adalah :
1) Bukti Indentitas Diri Pemohon dan Identitas Pemilik Asal Hak atas Tanah yang Didaftarkan. Hal ini terkait dengan penelusuran kepemilikan hak atas tanah, serta kewenangan untuk mengalihkan hak atas tanah tersebut. Yang paling lazim digunakan sebagai bukti identitas diri, dari subjek :
a) Perseorangan seperti Kartu Tanda Penduduk (KTP).
b) Badan hukum, didasarkan pada Akta Pendirian Badan Hukum atau Perusahaan (corporate) yang telah disahkan.
c) Jika permohonan/pendaftaran menggunakan kuasa, maka surat kuasa juga diperlukan, disamping KTP dari pemohon/pendaftar sendiri.
26 Eko Yulian Isnur. Tata Car a Mengurus Surat-surat Rumah dan Tanah, ( Yogyakarta: Pustaka Yustisia
2) Kelengkapan Bukti Asal Usul atau Riwayat Tanah
Dalam pengurusan surat kepemilikan hak atas tanah maupun bangunan untuk rumah tinggal atau tempat usaha, diperlukan bukti-bukti tentang riwayat atau asal-usul tanah dan rumah yang dimintakan bukti surat kepemilikannya tersebut. Asal-usul atau riwayat tanah dapat berupa hak turun menurun karena waris, atau bukti peralihan hak karena sebab hibah, jual beli, sewa tanah atau bahkan pemberian hak dari Negara.
Pembuktian Hak Atas Tanah Baru ditempuh dengan mekanisme sebagai berikut :
a) Hak Atas Tanah Baru berdasarkan pada pemberian hak oleh Negara, atau
peralihan hak dari pihak lain, yang dibuktikan dengan :
a) Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang memberikan hak kepada yang bersangkutan, menurut ketentuan berlaku, apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah Negara atau tanah Hak
Pengelolaan.
b) Asli akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang memuat tentang pemberian hak tersebut, oleh pemegang Hak Milik kepada penerima hak yang bersangkutan, apabila mengenai Hak Guna Bangunan dan
Hak Pakai atas tanah Hak Milik.
b) Hak Pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian Hak Pengelolaan oleh pejabat berwenang.
c) Tanah Wakaf dibuktikan dengan Akta Ikrar Wakaf.
d) Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dibuktikan dengan Akta Pemisahan.
e) Pemberian Hak Tanggungan dibuktikan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan.
Sedangkan untuk hak atas tanah lama, pembuktian nya adalah sebagi berikut :
a) Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama harus dibuktikan dengan bukti-bukti tertulis, keterangan saksi