(0014-HUKUM) SKRIPSI PELAKSANAAN PENDAFTARAN PERALIHAN HAK MILIK ATAS TANAH DENGAN CARA JUAL BELI DI KANTOR PERTANAHAN
A. Peralihan Hak Milik Atas Tanah
Peralihan atau pemindahan hak adalah suatu perbuatan hukum yang bertujuan memindahkan hak dari satu pihak ke pihak lain. Berbeda dengan dialihkannya suatu hak, maka dengan dialihkannya suatu hak menunjukkan adanya suatu perbuatan hukum yang disengaja dilakukan oleh satu pihak dengan maksud memindahkan hak miliknya kepada orang lain. Dengan demikian pemindahan nya hak milik tersebut di ketahui atau diinginkan oleh pihak yang melakukan perjanjian peralihan hak atas tanah.
Peralihan atas tanah adalah beralihnya atau berpindahnya kepemilikan suatu bidang dari satu pihak ke pihak lain. Pengertian Hak Atas Tanah adalah hak-hak atas tanah yang terdapat dalam Undang-undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 pada pasal 16. hak yang dimaksud adalah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Pakai, Hak Sewa, Hak Membuka Tanah, Hak Memungut Hasil Hutan, Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas, yang akan ditetapkan dalam Undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagaimana disebut dalam pasal 53 Undang-undang Pokok Agraria.
Hak yang dimaksud dalam penulisan Skripsi ini adalah Hak Milik, menurut pasal 20 ayat (1) UUP A menyatakan bahwa Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuhi yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat Pasal 6 UUPA yakni mengenai fungsi sosial dari setiap hak atas tanah. Jadi, menurut pasal 6 UUPA, ada tiga aspek dalam hak milik yaitu: turun-temurun yang artinya hak milik tidak hanya berlangsung selama hidup si pemilik akan tetapi dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya. Terkuat artinya bahwa hak milik tersebut tidak memiliki jangka waktu dalam penggunaannya dan merupakan hak yang terkuat karena terdaftar dan kepada orang yang mempunyai hak milik atas tanah tersebut diberi tanda bukti hak berupa sertifikat tanah. Sedangkan pengertian terpenuhi maksudnya bahwa hak milik tersebut dalam peruntukannya tidak terbatas, akan tetapi dibatasi oleh kepentingan masyarakat dan orang lain dan juga hak milik tersebut memberikan wewenang yang luas dan paling luas dalam peruntukan dan penggunaannya dibandingkan dengan hak-hak yang lain. Hak Milik atas tanah memiliki ciri-ciri sebagai berikut:
1. Hak terkuat, terpenuhi dan bersifat turun temurun
2. Dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain
3. Hanya Warga Negara Indonesia dan Badan Hukum Indonesia yang ditetapkan pemerintah Indonesia yang dapat menjadi pemegang Hak Milik. Hak Milik tidak dapat dipunyai oleh orang asing dan pemindahan hak milik pada orang asing dilarang
4. Hak milik mempunyai fungsi sosial
5. Penggunaan tanah Hak Milik oleh orang-orang yang bukan pemiliknya dibatasi dan diatur dengan Peraturan Pemerintah
6. Hak Milik dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan
7. Bagi semua Warga Negara Indonesia mempunyai hak yang sama untuk memiliki tanah Hak Milik tanpa memandang jenis kelamin dan ras.
Berdasarkan Pasal 27 Undang-undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960, hak milik atas tanah dapat hapus apabila:
1. Tanah jatuh kepada Negara;
a. Karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18 (untuk kepentingan umum, termasuk bangsa dan Negara dengan memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dalam Undang-undang);
b. Karena penyerahan dengan suka rela oleh pemiliknya;
c. Karena diterlantarkan;
d. Karena ketentuan pasal 21 ayat (3) dan pasal 26 ayat (2) Undang-undang Pokok Agraria, bahwa warga Negara Indonesia yang kehilangan kewarganegaraan ya wajib melepaskan hak milik tersebut dalam jangka waktu 1 tahun sejak diperolehnya hak tersebut, jika tidak maka hak tersebut hapus karena hokum dan tanahnya jatuh kepada Negara dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebani nya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemiliknya tidak dapat dituntut kembali;
2. Tanahnya musnah.
Yang berarti bahwa tanah tersebut musnah karena bencana alam.
Pasal 20 ayat (2) UUPA menyatakan: "Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. "Artinya, Hak Milik dapat beralih karena pewarisan (tanpa suatu perbuatan hukum) dan dapat juga dialihkan (dengan perbuatan hukum, misalnya dengan jual beli, hibah, penukaran, pemberian wasiat, dan lain-lain. Hak Milik juga dapat beralih karena perkawinan yang menyebabkan percampuran harta, namun hal itu bukan peralihan dalam arti yang sebenarnya. Karena, pemilik semula masih turut memilikinya bersama-sama dengan suami atau istrinya.
Hak milik dapat berpindah haknya kepada pihak lain (dialihkan) dengan cara jual beli, hibah, tukar menukar, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lainnya yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik. Ketentuan tersebut diatur dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 pasal 26 :
1. Jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik, serta pengawasan nya diatur dengan peraturan pemerintah.
2. Setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lainnya yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang
warga Negara yang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan oleh pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat (2), adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang membebani nya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.
Di dalam peralihan hak dikenal asas memo plus yuris yang melindungi pemegang hak yang sebenarnya dan asas "iktikad baik" yang berarti melindungi orang yang dengan iktikad baik memperoleh suatu hak dari orang yang disangka sebagai pemegang hak yang sah. Asas ini dipakai untuk memberi kekuatan pembuktian bagi peta dan daftar umum yang ada di Kantor Badan Pertanahan.
Dalam asas memo plus yuris, perlindungan diberikan kepada pemegang hak yang sebenarnya, maka dengan asas ini, selalu terbuka kemungkinan adanya gugatan kepada pemilik terdaftar dari orang yang merasa sebagai pemilik sebenarnya.
Menurut pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 diuraikan bahwa peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta autentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
Peralihan atau pemindahan hak adalah suatu perbuatan hukum yang bertujuan memindahkan hak dari satu pihak ke pihak lain. Berbeda dengan dialihkannya suatu hak, maka dengan dialihkannya suatu hak menunjukkan adanya suatu perbuatan hukum yang disengaja dilakukan oleh satu pihak dengan maksud memindahkan hak miliknya kepada orang lain. Dengan demikian pemindahan nya hak milik tersebut di ketahui atau diinginkan oleh pihak yang melakukan perjanjian peralihan hak atas tanah.
Peralihan atas tanah adalah beralihnya atau berpindahnya kepemilikan suatu bidang dari satu pihak ke pihak lain. Pengertian Hak Atas Tanah adalah hak-hak atas tanah yang terdapat dalam Undang-undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 pada pasal 16. hak yang dimaksud adalah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Pakai, Hak Sewa, Hak Membuka Tanah, Hak Memungut Hasil Hutan, Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas, yang akan ditetapkan dalam Undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagaimana disebut dalam pasal 53 Undang-undang Pokok Agraria.
Hak yang dimaksud dalam penulisan Skripsi ini adalah Hak Milik, menurut pasal 20 ayat (1) UUP A menyatakan bahwa Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuhi yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat Pasal 6 UUPA yakni mengenai fungsi sosial dari setiap hak atas tanah. Jadi, menurut pasal 6 UUPA, ada tiga aspek dalam hak milik yaitu: turun-temurun yang artinya hak milik tidak hanya berlangsung selama hidup si pemilik akan tetapi dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya. Terkuat artinya bahwa hak milik tersebut tidak memiliki jangka waktu dalam penggunaannya dan merupakan hak yang terkuat karena terdaftar dan kepada orang yang mempunyai hak milik atas tanah tersebut diberi tanda bukti hak berupa sertifikat tanah. Sedangkan pengertian terpenuhi maksudnya bahwa hak milik tersebut dalam peruntukannya tidak terbatas, akan tetapi dibatasi oleh kepentingan masyarakat dan orang lain dan juga hak milik tersebut memberikan wewenang yang luas dan paling luas dalam peruntukan dan penggunaannya dibandingkan dengan hak-hak yang lain. Hak Milik atas tanah memiliki ciri-ciri sebagai berikut:
1. Hak terkuat, terpenuhi dan bersifat turun temurun
2. Dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain
3. Hanya Warga Negara Indonesia dan Badan Hukum Indonesia yang ditetapkan pemerintah Indonesia yang dapat menjadi pemegang Hak Milik. Hak Milik tidak dapat dipunyai oleh orang asing dan pemindahan hak milik pada orang asing dilarang
4. Hak milik mempunyai fungsi sosial
5. Penggunaan tanah Hak Milik oleh orang-orang yang bukan pemiliknya dibatasi dan diatur dengan Peraturan Pemerintah
6. Hak Milik dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan
7. Bagi semua Warga Negara Indonesia mempunyai hak yang sama untuk memiliki tanah Hak Milik tanpa memandang jenis kelamin dan ras.
Berdasarkan Pasal 27 Undang-undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960, hak milik atas tanah dapat hapus apabila:
1. Tanah jatuh kepada Negara;
a. Karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18 (untuk kepentingan umum, termasuk bangsa dan Negara dengan memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dalam Undang-undang);
b. Karena penyerahan dengan suka rela oleh pemiliknya;
c. Karena diterlantarkan;
d. Karena ketentuan pasal 21 ayat (3) dan pasal 26 ayat (2) Undang-undang Pokok Agraria, bahwa warga Negara Indonesia yang kehilangan kewarganegaraan ya wajib melepaskan hak milik tersebut dalam jangka waktu 1 tahun sejak diperolehnya hak tersebut, jika tidak maka hak tersebut hapus karena hokum dan tanahnya jatuh kepada Negara dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebani nya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemiliknya tidak dapat dituntut kembali;
2. Tanahnya musnah.
Yang berarti bahwa tanah tersebut musnah karena bencana alam.
Pasal 20 ayat (2) UUPA menyatakan: "Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. "Artinya, Hak Milik dapat beralih karena pewarisan (tanpa suatu perbuatan hukum) dan dapat juga dialihkan (dengan perbuatan hukum, misalnya dengan jual beli, hibah, penukaran, pemberian wasiat, dan lain-lain. Hak Milik juga dapat beralih karena perkawinan yang menyebabkan percampuran harta, namun hal itu bukan peralihan dalam arti yang sebenarnya. Karena, pemilik semula masih turut memilikinya bersama-sama dengan suami atau istrinya.
Hak milik dapat berpindah haknya kepada pihak lain (dialihkan) dengan cara jual beli, hibah, tukar menukar, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lainnya yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik. Ketentuan tersebut diatur dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 pasal 26 :
1. Jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik, serta pengawasan nya diatur dengan peraturan pemerintah.
2. Setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lainnya yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang
warga Negara yang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan oleh pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat (2), adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang membebani nya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.
Di dalam peralihan hak dikenal asas memo plus yuris yang melindungi pemegang hak yang sebenarnya dan asas "iktikad baik" yang berarti melindungi orang yang dengan iktikad baik memperoleh suatu hak dari orang yang disangka sebagai pemegang hak yang sah. Asas ini dipakai untuk memberi kekuatan pembuktian bagi peta dan daftar umum yang ada di Kantor Badan Pertanahan.
Dalam asas memo plus yuris, perlindungan diberikan kepada pemegang hak yang sebenarnya, maka dengan asas ini, selalu terbuka kemungkinan adanya gugatan kepada pemilik terdaftar dari orang yang merasa sebagai pemilik sebenarnya.
Menurut pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 diuraikan bahwa peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta autentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas